נדל"ן למגורים, בארה"ב: המגמות המרכזיות ב-2021 ומה צפוי לנו 2022
2021 הייתה אחת השנים המוצלחות שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית, והסתיימה בעלייה של 16.9% במחירי הבתים. עם סיומה ניתן לבחון את המגמות המרכזיות שאפיינו אותה, ולהעריך את הצפוי לנו בשנת 2022 ?,
מגפת הקורונה נתנה את אותותיה, שנה שניה, גם בשוק הנדל"ן. המענקים הרבים שחילקה ממשלת ארה"ב, ירידת הריבית הדרסטית וההגבלות השונות בשל מגבלות הקורונה הביאו לצמיחה של כ–14% בחיסכון למשק בית, להגדלת ביקושים לנדל"ן ולצמצום זמני של התחלות הבנייה בארה"ב. כל אלה הביאו את שוק הנדל"ן לרתיחה. אז מה חשוב למשקיעי הנדל"ן בארה"ב לדעת?
שנת 2021 בשוק הנדל"ן למגורים
לפי תחזיות
גם בנדל"ן FL כמו בארה"ב ובפלורידה בפרט, מחירי הבתים המשיכו לעלות והביקוש לנדל"ן למגורים הרקיע שחקים ב–2021. מחירי הבתים למגורים עלו ב–16.9% למחיר חציוני כ 410 אלף דולר $ — העלייה הגדולה ביותר מאז שנת 1966. מספר הבתים שנמכרו היה הגבוה ביותר מאז שנת 2006, עם מכירות בהיקף של למעלה מ–6 מיליון בתים.
בתחילת משבר הקורונה הפדרל ריזרב ("בנק ישראל") הוריד את הריבית בצורה חדה ומהירה, כלקח מהתגובה האטית ש
לו במשבר במשכנתאות. בשנת 2021, שיעורי הריבית על משכנתאות הגיעו לשפל היסטורי. ריבית נמוכה, איתה החזר חודשי נמוך לחיובי המשכנתא, הביאו להגברת הביקוש לנדל"ן.
בחברת נדל"ן FL, צפו את העומד להתרחש בכדי למנף להשקעה מתאימה בכדי להתגבר על חוסר בתים בארה"ב. ובכותרות שהתפרסמו בעיתונים הכלכליים דיברו על כך שיש בארה"ב חוסר גדול בבתים. ב–2021 ראינו ירידה משמעותית במספר היזמים בשוק בממוצע, בין הרגע שבו מתפרסם בית למכירה ועד הרגע שבו הוא נמכר. לכן ההשקעות בשנת 2021 בנדל"ן FL התמקדו ברכישת נכסים ויזמות לבניית בתים ומציאת פתרונות דיור מסוגים שונים עבור האוכלוסייה.
ניתוח נתוניי הצמיחה וגדילת אוכלוסייה בליה אקר ובאזורים דומים בפלורידה אפשרו לנו לחזות את הצורך הגדול ביזמות ובהשקעה והתוצאות ללקוחות מרוצים לא אחרו לבוא.
היקף המכירות הנרחב בשנת 2021 צמצם משמעותית את מלאי הבתים למכירה, ורוב השווקים בארה"ב מוגדרים כשוק של מוכרים.
קצב הבנייה נותר נמוך מהצפוי — וזמן הבנייה מתארך. לצד הביקוש שהולך וגדל, הן מהסיבות המפורטות כאן והן בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה, ארה"ב עדיין סובלת מבעיה שורשית של מחסור בבתים.
משבר יוקר המשכנתאות הביא לקריסת מחירי הנדל"ן ולפשיטת רגל של חברות רבות ליזמות בניה, שלא הצליחו ליצור חוסן כלכלי והון עצמי בניהול נכון. כתוצאה מכך כמות התחלות הבנייה בעשור שאחרי המשבר נותרה נמוכה. בשנת 2021 התחילו לבנות 1.6 מיליון בתים בארה"ב, בדומה לשנת 2000, אך יש להוסיף להשוואה זו שני נתונים — האוכלוסייה בשנת 2021 גדולה בכ–20% משנת 2020, ועל כן כמות התחלות הבנייה צריכה לגדול בצורה דומה. מכאן המחסור הקיים בבתים חדשים בארה"ב, שמוערך ב–5–7 מיליון בתים.
המשמעות היא שקצב הבנייה עוד לא מספק את הגידול הטבעי בארה"ב, וזאת בנוסף למחסור הקיים בלאו הכי כתוצאה מעשור של התחלות בנייה מועטות.
נראה שקצב התחלות הבנייה צפוי להמשיך לגדול ולצמצם את הפער, אך יש לזכור כי השיבוש בשרשרת האספקה העולמית מורגש היטב בעולם הנדל"ן, שסובל ממחסור בחומרי בנייה — מצב שמביא להתארכות הפרויקטים ולעיכוב בזמני המסירה, וגם להתייקרות הבנייה.
בהסתכלות על קצב עליית המחירים לעומת קצב עליית השכר החציוני למשפחה נראה שהיכולת של משפחה לרכוש בית הולכת ופוחתת. מאידך גיסא, מדד יכולת הקנייה עלה בחדות — יותר אנשים יכלו להרשות לעצמם לרכוש בית עקב רמות הריבית הנמוכות והתמיכה הממשלתית.
מה צפוי בשנת 2022?
הריבית צפויה לעלות ויו"ר הפדרל רזרוו "בנק ישראל", ג'רום פאואל, אמר לאחרונה כי הריבית תעלה במספר פעימות במהלך השנה, לאור האינפלציה הגואה וצמיחת השוק. הערכות עדכניות מ–15 בפברואר 2022 מדברות על עלייה שנתית מצטברת בגובה של 1.25%–1.75% (הערכות מורגן סטנלי וברקליס עומדות על 1.25%, HSBC ו–JP MORGAN על 1.5%, גולדמן זאקס ובנק אוף אמריקה 1.75%).
עלייה בריבית תביא לפגיעה ביכולת רכישת הנדל"ן ועשויה להקטין ביקושים. ולכן האמריקאי יחפש פתרונות דיור זמניים בשכירות, עם זאת יש לזכור מספר דברים:
1. עלייה של 1.75% בריבית בשנת 2022 תביא את הריבית במשק לכ–1.75%–2%. גם בתרחיש זה הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בשנת 2019, כך שאנחנו עדיין צפויים להיות בסביבת ריבית נמוכה בשנת 2022.
2. בקרב קהל המשקיעים, אלטרנטיבת ההשקעה בנדל"ן במרבית השווקים עדיין נתפסת כאלטרנטיבה רווחית ובטוחה אל מול אלטרנטיבות שונות.
3. בשונה מרכישות אחרות, בית למגורים עדיין מהווה מוצר צריכה בסיסי.
בתחום הבנייה החדשה, התחזיות בשוק אינן צופות שינוי משמעותי קרוב בקצב התחלות הבנייה, אך בטווח של 10–15 השנים הקרובות צפוי להימשך הביקוש לבנייה חדשה של בתים חד משפחתיים, ולכן בטווח הבינוני־הארוך ניתן לשער ששווי הנכסים צפוי לעלות.
לסיכום, גם בהינתן עליית הריבית הצפויה, שכבר מגולמת בריביות המשכנתא הנוכחיות, נראה שהמחסור המורגש בבתים יימשך גם בשנה הנוכחית, ועל פי כלל ההערכות השונות בארה"ב, מחירי הבתים צפויים להמשיך לעלות גם בשנת 2022, אם כי בשיעורים נמוכים יותר מאשר בשנת 2021. מרבית ההערכות נעות סביב עלייה של 7%–8%, כאשר בנק ההשקעות גולדמן זאקס אף צופה עלייה של 12%.
אם עניין אתכם שתפו אותי בדעה שלכם, נשמח לענות תמיד על שאלות.
נערך על ידי:
יאיר פילוסוף- 054-2056195
שמואל פילוסוף- 050-8788914
