אז כמה באמת הנכס שלכם שווה?

אז החלטתם לרכוש נכס להשקעה בפלורידה שבארה"ב, המרחק אמנם גדול- איך תדעו מה באמת שווי ערך הנכס שלכם? איך תדעו שהמחיר שאותו הציעו לכם אכן תואם את ערך השוק של הנכס?ואיך תדעו שזהו אכן ערך הנכס התואם לשכונה שבה הנכס להשקעה נמצא?

בכדי לדעת אם מחיר הנכס שהוצע לכם להשקעה אכן תואם למחיר השוק ולא "רימו" אתכם, ישנן מספר דרכים לבדיקה. הדרך המסורתית שכולנו מכירים כמו כאן בארץ, היא לשלוח שמאי מטעמכם. כמובן שעבודת השמאי הינה היסטורית, יקרה ולוקחת הרבה זמן- ואני אסביר.

האם כדאי להעסיק שמאי מקרקעין?

פרק הזמן שלוקח לשמאי להגיע לנכס ולבצע את הערכתו על הנכס אותו בחרתם להשקעה, הוא פרק זמן יקר. בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בשוק הנדל"ן בארה"ב, ישנן תנודות מהירות במחירי השוק. המחיר שהוצע לכם הנכס להשקעה, יכול להשתנות בתוך תקופה קצרה ועבודת שמאי היא על סמך נתוני העבר ללא התייחסות לפוטנציאל הגלום בנכס. בעת הערכת נכס, ההתייחסות לשוק המקומי ולסביבה מאוד חשובה מאוד. פרמטרים כגון: דירוג בתי הספר באיזור, קירבה לכבישים מהירים ואסטרטגיים, קירבה לגנים ציבוריים ומרכזי קניות- אינם מקבלים התייחסות לערך הנכס בעת בדיקת השמאות המסורתית של השמאי. מה שעוד צריך לקחת בחשבון בעת בדיקת שמאי הוא במידה ושמאי נשלח על ידי הבנק (אם החלטתם לרכוש את הנכס להשקעה עם הלוואה) הוא תמיד ישרת את האינטרס של הבנק המלווה. ולא אתכם כמשקעים.

שווי נכסים בזילו Zillow

אפשרות נוספת שרבים אינם מודעים לה, אבל בעת רכישת נכס להשקעה בארה"ב , כל המידע שרק תבקשו הינו פתוח ונגיש לכולם. ישנם מספר אתרי אינטרנט, שנותנים את כל המידע המבוקש כולל היבש והלא יבש על הנכס להשקעה והאיזור בו הוא נמצא. אתר האינטרנט המוביל בתחום זה נקרא זילו (www.zillow.com), שבו ניתן לבצע בדיקה לערך הנכס המבוקש.

אתר זה יתן לכם מידע מדוייק, הכולל: הערכת מחיר של הנכס (כמובן בהתייחס לכל הפרמטרים שהבאנו למעלה- דירוג בתי הספר באיזור, קירבה לכבישים מהירים ואסטרטגיים, קירבה לגנים ציבוריים ומרכזי קניות), עלות המיסים השנתית עבורו ושינויים שהיו בשנים קודמות, מחירי עסקאות קודמות שבוצעו על הנכס, נתונים יבשים כגון: גודל הנכס, כמות החדרים, סוג הנכס (single family או duplexלדוגמא) ומתי הוא נבנה, איזה מערכת קירור קיימת בבית, סוג הגג ועוד פרמטרים רבים.

אחד הנתונים היותר חשובים על הנכס המופיעים באתר זה, הוא מי הם הבעלים החוקיים של הנכס של הנכס הרשומים בכל רשומות המחוז והמדינה אליו שייך הנכס.

הערכת שווי בשיטת ה – Comparable Market Analysis) CMA)

כמובן חשוב מאוד לציין, כאשר מבצעים בדיקה חשוב להשוות תפוחים לתפוחים , ולהשוות את הנכסים שלכם לנכסים דומים באזור. במידה ואתם עומדים לבצע השקעה על נכס עם 2 חדרי שינה ובגודל של 920sqf, תקפידו לחפש נכסים זהים במהותם ובגודלם וכמובן באיזור זה.

ניתן להבין כי מהכתוב למעלה כי בכדי לקבל את הערכת שווי הנכס שבחרתם להשקעה, אין צורך להשקיע מאמץ גדול וכי כל המידע שרק תבקשו נמצא בהישג יד וחשוב מכל בחינם.