איך שוק הנדל"ן של דרום-מערב פלורידה?

זו כנראה השאלה הכי נפוצה בFORT MYERS FLORIDA כיום באוקטובר 2018.

לפי ביצועי שוק הנדל"ן בחמשת השנים האחרונות , נראה כי אנו בעיצומו של ביצועי שוק הנדל"ן הטובים ביותר שהיו במדינת פלורידה בכלל וב -FORT MYERS בפרט .

כמובן עיסוק בנושא הנדל"ן בפלורידה , מזכירים מיד את העליות החדות במחירי הבתים שהתרחשו בשנים 2000 עד 2005, שהסתיימו במשבר קשה מאוד בין השנים 2006-2014 .

בנוסף , הנדל"ן המסחרי בפורט מאיירס מראה על שלוש מגמות חדשות.

חמש הסיבות המצביעות על שוק נדל"ן בריא וחזק

השוק שבו אנו נמצאים היום יש בו את כל הדברים הטובים של שוק חזק , להוציא שני מרכיבים שגרמו לעליית המחירים לפני משבר הסאב פריים שפקד את ארה"ב.

להלן חמש סיבות שתומכות , לדעתי, בעובדה שאנו בתקופה הטובה ביותר של שוק הנדל"ן בדרום מערב פלורידה:

מגמת מכירות הבתים הקיימים הם בעלייה , אבל לא טרם הגיעה למיצוי מלא.
מספר הבתים שנמכרו ב -2017 ירד ב – 3.5% ,לעומת השנה המקבילה (2016 )לפי נתוני ZILLOW

השנה – 2018 , החלה לשקף את אותו קצב של שנת 2017 . עם זאת, מספר הדירות והבתים שנמכרו בחודשיים האחרונים של שנת 2018 היו באופן משמעותי יותר מאשר בחודשים המקבילים בשנת 2017.

לדוגמה, המכירות של אוקטובר 2018 עלו ב -23% לעומת אשתקד (אוקטובר 2017 ); המכירות של ספטמבר 2018 עלו ב -8.3% לעומת ספטמבר 2017. עליות מחירים אילו אינן חדות מרשים ומסוכנות כמו העלייה 54% אחוזים שלה היינו עדים בשנת 2005 לעומת שנת 2004 . עם זאת, אנו יודעים איך הסיפור הזה הסתיים לאחר שנים אילו.

הבדל נוסף, בתקופת עליות המחירים כיום (2018) לעומת עליות המחירים בשנת 2005 שלא כל הנכסים נמכרים באותה מידה. מחירי הבתים עולים , וזו הוכחה שאנו בשוק עולה ובריא בעיקר בנכסים שערכם תחת 300,000$ ניתן לראות פעילות חזקה והצלחה. לעומת זאת בטווחי המחירים מעל לנקודת מחיר זו, אין אנו רואים עליית מחירים או גידול במספר הבתים שנמכרים ומוכרים רבים מתפשרים כדי למכור את הנכסים שלהם.

אמנם שנת 2018 טרם הסתיימה , וכל דבר יכול לקרות. עם זאת, המכירות של הנדל"ן השנה הן טובות יותר ממכירות של שנת 2015, אשר הייתה השנה הטובה ביותר של שוק הדירות והבתים במחוז LEE הממוקם בדרום מערב פלורידה מאז תקופת המשבר ב 2007.

בזכות כוחו של שוק הדיור של כלל ארצות הברית- אני , יאיר פילוסוף צופה זרם קבוע של קונים ומשקיעים לעבר מדינת פלורידה , אשר עשויים לתת מגמה חיובית לשוק הבתים ב LEE COUNTY במהלך שנת 2019 ואף מעבר לכך .

בנוסף לשוק המגורים החזק לפי נתונים הלקוחים מ- "זילו" גם מגמות הנדל"ן למגורים ביחידות דיור מרוכזות ( MULTI FAMILY) בפלורידה מראות תמונה חיובית .

מחירי הבתים עולים, אבל לא עלו באופן חד ויש עוד מקום לעליית מחירים נוספת- דבר המראה על חוסן שוק .
מחירי הבתים עדיין הרבה מתחת לערכי שיא של שנת 2005; עם זאת, הם כבר מטפסים בקצב סביר במשך שבע השנים האחרונות. בשנה שעברה, המחיר החציוני של הבתים היה 240,000$, עלייה של 6.6 אחוזים לעומת 2017.

השנה שוק הנדל"ן קיבל תפנית חיובית יותר והמחירים עלו כבר 7 אחוזים מאז ינואר 2018 ועלו 10 אחוז בממוצע מאז 2011. זו הפעם הראשונה השנה מאז 2011 שמחיר חציון של הנכסים בדרום מערב פלורידה חצה את מחסום 250,000$ מאז 2005.

חשוב לזכור כי כאשר המחיר החציוני עולה כי אין זה אומר כל המחירים של הנכסים עולים. נכסים בטווחי המחירים העליונים אינם עולים באותו קצב – וייתכן שאינם עולים כלל.

רכישת נכסים באזור דרום מערב פלורידה היא עסקה טובה. האזור מציע חופים מרהיבים , מזג אויר נוח ואורח חיים טוב. ומחיר מכירות הבתים החציוני נמוך יותר מכלל ארה"ב. הקושי לרכוש בתים באזור יהיה כאשר המחיר החציוני של הבתים באזור יתקרב ל -300 אלף דולר: עד אז, השוק יהיה חסין מאוד מנפילת מחירים .

מלאי הבתים הפנויים כרגע בדרום מערב פלורידה אמנם נמוך, אבל עדיין יש מלאי נכסים סביר שעומד לרשות המשקיעים החדשים.
בשוק מושלם, המחירים של הנכסים מותאמים לכמות מלאי הנכסים הזמינים וככל שהמלאי קטן מחירי הנכסים עולים. במחוז לי ניתן לראות כי מספר הדירות המוצעות למכירה ירד ב -70% מאז 2009; עם זאת, מלאי הבתים הפנויים עלה ב 8% אחוזים בכל שנה מאז 2009.

אלו חדשות לא טובות לרוכשי הבתים המחפשים בתים במחירים סבירים. מלאי הבתים הפנויים ירד ב- 40 אחוזים בבתים שמחירם נמוך מ 150,000$, לעומת זאת מלאי הבתים הפנויים עלה בטווח המחירים שמעל 150,000$. מלאי הבתים הפנויים צומח במהירות בפלח המחירים שבין 200,000$ ל- 250,000$, ואלו חדשות טובות לרוכשים הפוטנציאלים .

רוכשי הבתים צריכים לקבל אישור מראש כדי לקבל הלוואה. אישורים אילו כיום (2018) אינם ניתנים בקלות, למעשה אישור לווה על ידי הגופים הפיננסים קשה בעשרות מונים מהמצב ששרר ערב המשבר של שנת 2006. למרות שבשנה האחרונה ישנן הקלות על מבקשי ההלוואות לדיור, המצב כיום הינו רחוק מהמציאות של השנים 2000-2005 בהן נתנו משכנתאות בקלות בלתי נסבלת- מהלך שהוביל למשבר.

פרופיל הקונה השתנה כיום.
בעיקר בעקבות סיבה מספר 4, רוב הקונים כיום הם אנשים הרוכשים בתים למטרת מגורים, ולא משקיעים. המצב היה הפוך בשנים המשבר 2000-2005 שהן השנים של טרום, כאשר ספקולנטים רבים היו קונים נכסים רבים בהלוואות בתקווה לעליית מחיר מהירה ומכירתו של הבית לצורך עשיית פליפ.

כיום האנשים הרוכשים בתים למטרת מגורים מטיבים עם הכלכלה, ובנוסף ימנע מצב של הצפת בתים למכירה באותו זמן. וזה מראה אין כאן יצירת בועת נדל"ן , ולכן אין כל סכנה לקריסת השוק.

השוק בפלורידה כבר יציב ואיתן מאז שנת 2014; עם זאת, משהו התחולל בשוק במהלך חודש מרץ 2018 שגרם למחירים לנוע כלפי למעלה. וכל זאת למרות עליית הריבית בארה"ב שאמורה לרסן עליות מחירים בשוק הנדל"ן.

אני מאמין שהשוק הנדל"ן בדרום מערב פלורידה השתפר יחד עם שיפור הכלכלה בארה"ב, לאנשים יש מקומות עבודה ותחושה חיובית לגבי החיים.

בתוכנית החדשות "עיתונות שוק" בחודש פברואר 2018 ניבאו שוק נדל"ן יציב וללא עליות. בפועל, ישנן עליות מחירים ופריחה בשוק הנדל"ן. הכלכלה האמריקאית משתפרת וכך גם המצב דרום מערב פלורידה.

איך שזה נראה כרגע השוק נראה טוב יותר ממה שראינו אי פעם.

יאיר פילוסוף (רו"ח) הוא מומחה נדל"ן למגורים, ומומחה להשקעות נדל"ן בפלורידה ארה"ב

הכותב

יאיר פילוסוף

מנכ"ל נדל"ן FL

השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.