איך מחושבים רווחי הון לישראלי , במכירת נכס נדל״ן בפלורידה ארה״ב ?
בפלורידה ארה״ב אין מס רווחי הון של המדינה , המס היחיד החל בפלורידה הוא המס הפדרלי.
מה הם הסעיפים הקיימים בחוזה As Is המתייחסים לניכוי מס הכנסה על נכס שנרכש בארה״ב ?
סעיף 10 ,תת סעיף i , הנמצא תחת כל הסעיפים הנוגעים בגילוי הנאות , הן מצד המוכר והן מצד הרוכש. וסעיף 18V,תת סעיפים סעיפים 1 עד 5 , בחוזה האחיד As is מדברים על מחויבותם של המוכר והקונה בעמידה בתנאי החוק המדבר על ניכוי מס במקור.
סעיף 18 שבחוזה האחיד דן בכל הסטנדרטים הקיימים בעת רכישת בית מגורים או דירה בפלורידה שבארה״ב כמו מקום שיפוט , שחלוף נכסי ועוד סטנדרטים אחרים.
סעיף מס הכנסה המחייב בניכוי מס במקור המבוצע ע״י רוכש הבית בפלורידה ארה״ב
סעיף מס ההכנסה האמריקאי (IRS) , סעיף מספר 1445 , שנמצא תחת הפקודה של FIRPTA שמשמעות ראשי התיבות היא : Foreign Investment in Property Tax Act , דן בכל הדינים החלים על המוכר ועל הקונה, בעניין חובת הניכוי במקור או הפתור הקיים.
חובת המוכר והקונה נדל״ן בארה״ב להתייעץ עם מומחה בעניין , טרם ביצוע התשלום.
מתי מחויב הקונה לנכות מס במקור?
החל משנת 2017 , שונה אחוז המס שיש לקזז מהמוכר , כאשר מוכר הנכס אינו ״ יישות ״ אמריקאית. על הרוכש נכס בארה״ב לקזז מהמוכר 15% ממחיר המכירה ברוטו.
עד שנת 2017 חובת הניכוי במקור עמדה על 10% ממחיר מכירת הנכס ברוטו.
לכן בעת רכישת נכס בפלורידה ארהב, יש לייצר את הכלים ההכרחיים לביצוע הרכישה , כדי למנוע באופן חוקי , ניכוי מס במקור.
איך דורשים החזר על ניכוי מס במקור שנוכה ממכירת נכס בארה״ב?
כאשר אישות זרה ,לצורכי מס בארה״ב מוכרת נכס נדל״ני , חובה כאמור על הרוכש לנכות 15% ממחיר העסקה.
לדוגמא: אם מחיר המכירה של הנכס הוא 100,000 דולר ללא תלות במחיר הקניה, וללא קשר האם למוכר יש רווח או הפסד מהמימוש. על הרוכש להעביר , דרך חברת הטייטל, 85,000 דולר למוכר ו15,000 דולר ל IRS. בגמר עסקת הרכישה , יגיש המוכר את דוחותיו הכספיים לשנה שבה בוצעה העסקה. במידה והמוכר לא היה חייב במס יקבל את הכסף שקוזז ממנו בעסקה באופן מלא.
מהם לוחות זמנים לקבלת החזר מס שנוכה במקור בארה״ב?
על מנת להמחיש את החזר המס שנוכה על ידי הרוכש של הנכס בפלורידה ארה״ב אשתמש בדוגמא מספרית :
אם אזרח ישראלי רשם את שמו הפרטי בלבד על הנכס שרכש בפלורידה שבארה״ב.
חשוב להדגיש , כי בדוגמא זו לא נלקח הפחת והוצאות מכירה כמו כן הנחתי שלא קיימות עסקאות נוספות וזאת על מנת לפשט את המקרה. להלן הדוגמא המספרית.
מחיר רכישה: בשנת 2017 70,000 דולר
מחיר מכירה : בשנת 2018 100,000 דולר
בפועל גלום בעסקה רווח הון של 30,000 דולר עליו יש לשלם 15% מס רווחי הון.
מכיוון שבשנת 2018 קיים פתור מתשלום רווח הון , של 40,000 דולר לשנה לאדם ,לכן בפועל אין הנישום , גם שהוא אזרח ישראלי, חייב בתשלום מס הכנסה על עסקה זו.
אולם ,עקב החובה לקזז 15% מס במקור קיבל המוכר רק 85,000 דולר בלבד מתוך 100,000 דולר המגיעים לו. הדרך לקבל את המס שנוכה בחזרה היא , על ידי הגשת דו״ח שנתי למס הכנסה.
במהלך 2019 ,יגיש הנישום דו״ח ל IRS שבו יתבע החזר של 15,000 דולר שקוזזו ממנו.
מבחינת לוחות הזמנים שקיימים כיום בראשיות המס הפדראלי , ההחזר של הכסף יבוצע רק במהלך 2020.
הכותב
יאיר פילוסוף
מנכ״ל NADLAN-FL LLC.
0542056195
השארת תגובה
חייבים להתחבר כדי להגיב.
