האם היד היא באמת ארוכה?

בעולם השקעות הנדל"ן בארה"ב ניתן למצוא ביטויים רבים כגון Arm Length Transaction, המעידה על עסקת נדל"ן כשרה. המושג עצמו בא מעולם העסקים, אך בעולם השקעות הנדל"ן בארצות הברית יש לו משקל לא קטן.

בכל עסקה, תמיד קיימים שני צדדים הקונה והמוכר. בכל עסקה מתוקנת ישנם יותר נתונים אשר אינם ידועים לשני צדדים, מאשר נתונים אשר ידועים לשני הצדדים. עסקה מסוג זה נקראת Arm Length Transaction , כאשר לשני הצדדים בעסקה יש יחסי מוכר/ קונה תקינים, ולא קיים מכנה משותף נסתר אשר עלול לשרת את שני הצדדים בעסקה זו.

בעסקה מסוג Arm Length Transaction, מחיר העסקה יהיה הכי קרוב למחיר השוק. מכיוון שהמוכר תמיד ירצה למכור במחיר הכי גבוה שניתן, ואילו הקונה תמיד ירצה לקנות במחיר הנמוך ביותר. לכן המיקוח בין שני הצדדים תמיד ישים את מחיר הנכס במחיר הכי קרוב למחיר הקיים בשוק.

מהו יכול להיחשב כאינטרס משותף

אינטרס משותף, בעיקר בעת רכישת נכס להשקעה, יכול להיווצר מסיבות רבות. לזהות עסקה כאשר לשני הצדדים יש אינטרס משותף ניתן על ידי הפרמטרים הבאים, לדוגמה:

קרבה משפחתית- מכירה בין מכרים או חברי משפחה
לצורכי מס (הפחתת מיסוי, לא ביטול)- עסקה בין חברה ואחד מחברות הבת שלה
עסקה שבה מעורבים עובד ומעסיק
חוזי תאגידים גדולים- עסקה בין נאמנות לאחד הנאמנים בנאמנות

עסקה מסוג זה תקרא Non Arm Length Transaction, והרשויות רשאיות להתערב בנושא המיסוי למשל. לדוגמא: אם בוצעה עסקת נדל"ן, כאשר האם מכרה את הנכס לביתה במחיר נמוך ממחיר השוק. הרשויות רשאיות לפנות לאם בדרישה לתשלום מס מלא על המכירה, כאילו העסקה בוצעה מול גוף שלישי במחיר השוק המוערך של הנכס.

מקרים חריגים של עסקה מתחת למחיר השוק

ישנו מקרה לדוגמה, אשר יכול לעורר חשד כי העסקה היא Non Arm Length Transaction, וכי רשויות המס יצטרכו להטיל עונש מיסוי מלא על מחיר הנכס בשוק. מקרה זה הוא קניה ב Short Sale (את עסקת Short Sale- ניתן לבצע כאשר הבנקים או הגופים הפיננסים מאשרים מכירה לקונה אשר יכול לקנות במזומן בלבד. לא ניתן להמיר את החוב הקיים בחוב חדש, ולכן ההרשאה לעסקה היא במזומן בלבד. ניתן לבצע עסקה ב Short Sale בלקיחת הלוואה, אך רק במעורבות גורם שלישי אשר מקשה על ביצוע העסקה), כאשר בעל הנכס מציע את הנכס במחיר החוב שאותו הוא חייב לגוף הפיננסי ממנו הוא לווה.

במקרה כזה על הצדדים לחתום על מסמך משפטי, המעיד כי שני הצדדים אינם מקורבים וכי העסקה כשרה. במידה ובוצעה עסקה מתחת למחיר השוק בין קרובי משפחה, ניתן לקטלג עסקה זו כמתנה ולא כעסקת Arm Length ועם כל המיסויים המקושרים לעסקה מסוג מתנה.

נכתב על ידי

יאיר פילוסוף

מנכ"ל נדל"ן FL

054-2056195

השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.