במסגרת שיתוף הפעולה של Nadlan FL עם נותני שירות נוספים אשר נותנים מענה ומעטפת למשקיעי החברה, מצורף כאן מאמר של ארז שמש- יועץ פיננסי ומשכנתאות (https://www.evensapir.co.il/)

מרבית הבנקים פחות אוהבים לתת הלוואה לצורך רכישת נכס בחו"ל. יש מספר סיבות לכך הקשורות הן לסיכון של הבנק והן לנושא הרגולציה.
איך בכל זאת אפשר לקבל הלוואה לצורך נכס בחו"ל ,מה צריך לעשות. ובעיקר מה לא לעשות. כל זאת במאמר .

כבר קיבלת החלטה לקנות נכס בארה"ב. בדקת את הנכס, התשואה מאוד אטרקטיבית. אבל נושא המימון של הרכישה במקרים רבים נותר ללא פתרון.

למה בנקים לא אוהבים לתת הלוואות לרכישת נכס בחו"ל :

סיכון : בקניית דירה בארץ, תהליך לקיחת המשכנתא ברור ומובנה יחסית. הבנק ממשכן את הנכס בארץ, רושם את המשכנתא בטאבו. ולאחר מכן, בכפוף לחוזה שנערך לרוב על ידי עורך דין, הבנק נותן משכנתא הפרוסה לשנים רבות.

ברכישת נכס בארה"ב הבנק אינו יכול למשכן את הנכס בחו"ל. הבנק לא יכול לרשום משכנתא בטאבו בפלורידה.

גם אם ההלוואה היא במשכון נכס קיים בארץ. הבנק רואה סיכון מסוים . שכן הבנק מבין שהנכס רחוק, הוא לא יודע להעריך מה טיבו והערך שלו. יש חשש גבוהה יותר לתקופות ללא שכירות והכנסות. הבנק לא יכול לממש את הנכס בחו"ל .
גם הבנק לא ממהר לממש את הנכס הממושכן בארץ. הבנק לא רוצה להגיע למימוש. ובעיקר כשמדובר בהלוואה לרכישת נכס בחו"ל שהיא בסכום נמוך משמעותית בדרך כלל ממשכנתא לרכישת נכס בארץ.
לכן לבנק יש קושי מסוים לתת הלוואה על רכישת נכס בחול.

רגולציה : הבנקים חוששים מהעברת כספים לחו"ל באופן לא מסודר. הם חוששים מהלבנת הון אפשרית. למרות שיש חוזה רכישה. הבנקים לא מתלהבים מהלוואות גבוהות מסוג זה. בדרך כלל בחוזי רכישת נדל"ן בחו"ל לא מעורב עורך דין כפי שבדרך כלל יש בעסקת נדל"ן בארץ. הבנק לא מכיר את המוכר.

בקיצור, כאשר רמת האי ודאות של הבנק בעסקה גדולה הבנק בודק יותר בחומרה את בלווים ודואג לפיצוי. הבנק מפצה על אי הוודאות בצורה של אישור סכום נמוך של הלוואה מהבקשה .כמו כן דרך כלל הפיצוי מתבטא בריבית גבוהה יחסית בהלוואות מסוג זה.

אז מה עושים : יועץ משכנתאות יכול לפתור את הבעיה ולהשיג את הכסף הנחוץ. תפקיד יועץ המשכנתאות להעלות את הוודאות של הבנק בהלוואה. לתאר בצורה נכונה את הלווים והיכולות שלהם לבנק. יועץ משכנתאות אובייקטיבי מראה לבנק שהסיכון בעסקה ובלווים נמוך. בדרך זו יועץ משכנתאות מצליח לאשר סכומים גבוהים יותר בריביות נמוכות יחסית

דרכים לקבלת מימון לרכישת הנכס בחו"ל

הלוואה רגילה : הולכים לבנק ומבקשים הלוואה. הלוואה זו מכונה במקרים רבים הלוואה סולו. שכן בדרך כלל אין לבנק שום נכס שהוא יכול לשעבד מלבד חשבון הבנק וההכנסות .
הלוואה זו נפוצה למי שאין בבעלותו נכס
היתרון : תהליך פשוט יחסית ומהיר, כמה מסמכים וזהו

החיסרון : הבנק לא ממהר לאשר הלוואות כאלה. בדרך כלל מדובר בהלוואה על סכומים מאוד נמוכים 100-150 אלף ₪. שכן הבנק נמצא בחשיפה וסיכון כי אין נכס משועבד מלבד חשבון הבנק. וכדי להתמודד עם הסיכון הזה, הריבית גבוהה יחסית .

אבל החיסרון העיקרי נובע ממשך תקופת ההלוואה . הלוואות כאלה ניתנות לתקופה של 5-7 שנים בלבד. וכאן הבעיה

נניח מבקשים 150 אלף ₪ לצורך רכישת דירה בחו"ל. ההחזר החודשי בהלוואה מסחרית לתקופה של 5 שנים יהיה כ 2500 ₪ בחודש ( רק בשביל 150 אלף).

הערה: במסגרת ההלוואה הרגילה כוללים הלוואות מקרן השתלמות למשל

הלוואה על ידי משכון נכס קיים:
במידה ובבעלותך דירה בארץ , ניתן לקחת הלוואה לרכישת דירה בחו"ל.
לא כל בנק מוכן לתת הלוואה כזו.
והדבר המפתיע שגם אם בנק מאשר כמדיניות מתן הלוואה לרכישת נכס בחו"ל. לא כל סניף יודע לטפל בהלוואות כאלה. אופן הטיפול והאישור תלוי במקצועיות הבנקאי וברצון שלו לטפל בכלל בהלוואה כזו.

וכאן נכנס הניסיון של יועץ משכנתאות, אשר יודע לאיזה בנק לגשת. ובאיזה סניף ספציפי של הבנק להגיש את הבקשה. כדי שהבקשה בכלל תאושר.
ההבדל בין הגשה בסניף עם בנקאי מקצועי לבין בנקאי פחות מקצועי מתבטאת באיכות הטיפול ובמקרים רבים אפילו בפערי ריביות משמעותיים.

הנה כמה מהתנאים בלקיחת משכנתא לצורך רכישת נכס בחו"ל :

גובה ההלוואה : ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס שבבעלותך בניכוי משכנתא

דוגמא ראשונה : נניח הנכס בארץ שווה 1.8 מ' שקלים ואין משכנתא על הנכס. באופן עקרוני ניתן לקחת עד 900 אלף שקלים כהלוואה לצורך רכישת נכס בארה"ב

דוגמא שניה : אבל אם יש משכנתא על הדירה שלך?
כאן הנושא מסתבך : נראה כמה מצבים אפשריים
מחיר הדירה הוא 1.8 מליון שקלים כמו בדוגמא הקודמת

אם למשל יש משכנתא של 950 אלף על הדירה שלך . לא נוכל לקבל הלוואה בכלל. כי שיעור המשכנתא הקיימת כבר עולה על 50%. לכן לא נוכל לקחת תוספת.
אם המשכנתא היא בגובה של נניח 600 אלף : נוכל לקחת רק 300 אלף שקלים הלוואה לצורך רכישת הדירה
הסתבכת, זה עוד ממשיך

תקנת בנק ישראל אומרת שגובה המשכנתא שנלקחת לצורך דירה שנייה לא יכולה לעבור על 50% גם משווי הנכס הנרכש.
יש בנקים שמחמירים בפרשנות של התקנה, וטועמים שהיא תקפה גם על נכסים נרכשים בחו"ל
מה המשמעות של הפרשנות הזו עליך ?

דוגמא שלישית : קצת מורכב, פלפולים של בנקים
נניח מחיר הנכס בארה"ב הוא 135 אלף דולר מופיע בחוזה הרכישה ( כ 500 אלף שקלים)
הדירה בארץ שווה 1.8 מליון שקלים
יש משכנתא על הנכס בארץ של 600 אלף

בדוגמא הקודמת ראינו שאפשר לקחת בעקרון 300 אלף שקלים הלוואה על חשבון הנכס בארץ.
אבל, יש בנקים אשר מחמירים בפרשנות לתקנה וטוענים שאי אפשר לעבור את מחצית שווי הנכס הנרכש כהלוואה. כלומר אי אפשר לקחת יותר מ 250 אלף שקלים בלבד

הריבית על הלוואה לרכישת הנכס בחו"ל

הבנק מתייחס להלוואה כזו כאל משכנתא "לכל מטרה".
למרות שמדובר ברכישת נדל"ן, הבנק לא נותן ריביות של דיור רגיל ( כמו לרכישת דירה בארץ)
בדרך כלל מדובר בריביות פריים בתוספת של 2%-2.5%
שוב, ככל שהבנק מרגיש יותר בטחון בלווים כך הריביות יהיו טובות יותר. ובעיקר משך פריסת המשכנתא

אבל היתרון הוא שניתן לפרוס את ההלוואה ליותר שנים. 20 שנים אפילו 25
אם לצורך לקיחת 150 אלף דרך הלוואה סולו/מסחרית ראינו בדוגמא בראשית המאמר שההחזר החודשי היה כ 2,500 ₪ ( כי הבנק נותן רק למשך 5 שנים)
אם לוקחים את ה 150 דרך משכנתא לכל מטרה אז במידה ולוקחים את ההלוואה למשך 20 שנה ההחזר ללא ריבית יהיה רק 625 שקלים בחודש
הפרש של 1875 ומדובר בסכום נמוך יחסית של 150 אלף ₪.

השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.