לקראת סוף דצמבר, חתם הנשיא טראמפ על רפורמת המס הגדולה ביותר מאז 1986, הנחשבת לתוכנית המס מרחיקת הלכת ביותר מאז רפורמת המס של ממשל רייגן. רפורמה זו, שתוכננה מזה חודשים ע"י הקונגרס, הנשלט ברובו ע"י הרפובליקנים, אושרה ע"י טראמפ כחלק מהניסיון להביא לצמיחה וליזמות מוגברת בארה"ב.
במאמר זה, סוקר יאיר פילוסוף, רו"ח מנכ"ל Nadlan – Fl, את המשמעויות של רפורמה זו בהקשר לתחום הנדל"ן המניב בארה"ב:
ניכוי תשלום מס מקומי
טרם הרפורמה, מלוא הסכום ששולם בעבור מס עירוני ומס מדינתי הותר בניכוי מההכנסה החייבת במס ברמה הפדרלית. הרפורמה קובעת כי ניכויים אלו יותרו עד לסכום של 10,000 דולר בשנה בלבד.
הפגיעה המשמעותית תהיה לבעלי נכסים יקרים שממוקמים במדינות בעלות מסים מקומיים גבוהים כמו ניו-יורק, קליפורניה וקונטיקט ובעלי נכסים מרובים.
במדינה כמו פלורידה אשר קיימים בה רק מיסים פדרליים, יש למשקיעים יתרון מיסוי ברור על פני המדינות שבהן קיים גם מיסוי מקומי גבוה.
מיסוי וניכויים ברמה הפרסונלית
החקיקה החדשה מפחיתה באופן כללי את מס ההכנסה של יחידים ושל זוגות בכל רמות ההכנסה שתוביל לצמיחה כלכלית ולעלייה בשיעור התעסוקה. צמיחה כאמור צפויה להוביל לעלייה בביקוש לדיור ולהיטיב עם שוקי הנדל"ן.
מיסוי וניכויים ברמת התאגיד
השינוי המשמעותי ביותר הנו קיצוץ מס החברות מרמה של 35% לפני הרפורמה, ל-21% לאחר הרפורמה.
יאיר פילוסוף מנכ"ל Nadlan- Fl תמיד ממליץ למשקיעיו בעסקאות רכישת דירה בפלורידה, לבצען דרך שותפויות (LLC) שאינן חבות במס חברות. מכיוון שאלו ישויות משפטיות שעל פי החוק האמריקאי המיסוי מדלג בהן על רמת התאגיד וחל אך ורק ברמה הפרסונלית ולכן, לקוחות החברה לא היו אמורים ליהנות מירידת שיעור מס החברות.
עם זאת, לבסוף הוחלט לאפשר לאותן ישויות לנכות 20% מהכנסת התאגיד מתוך ההכנסה האינדיבידואלית החייבת במס.
ניכויים כאמור יותרו עד גובה אחד משניים: מחצית כלל המשכורות ששולמו לעובדים, או 2.5% מכלל שווי הנכסים בני הפחתה ו-25% מכלל המשכורות ששולמו לעובדים – שינוי המיטיב עם יזמי נדל"ן ולמעשה משווה בעבורם את התמריץ שניתן לבעלי עסקים אחרים.
יאיר פילוסוף מדגיש כי עבור משקיעי חוץ כגון רוכשי דירות תושבי ישראל, שעד כה חויבו בארה"ב בניכוי מס במקור ברמת התאגיד בגובה של 39.6% בעבור הכנסה פירותית, היו צריכים לבקש החזרי מס במידת הצורך. כעת, משהשתנתה מדרגת המס הגבוהה ל-7% ומשנוסף השינוי המוזכר מעלה, הניכוי במקור עבור אותם משקיעים יהא בגובה 29.6% (80% מ-37%) ובמרבית המקרים, ייחסך הצורך בבקשת החזרי מס כלשהם (משום שרמת המיסוי בגין הכנסה פירותית בישראל גם כך תהא ברוב המקרים גבוהה יותר ויהיה צורך בהשלמה לרמה זו).
מס עיזבון
בעבור זרים, נשאר הפטור ברמתו הנוכחית שהינה נמוכה משמעותית – 60,000 דולר.
פחת
החוק קובע כמה שינויים הקשורים לפחת. אחד השינויים הינו הרחבת האופציה להפחית הוצאות להשבחת נכסים מסחריים. שינוי נוסף הוא קיצור משך ההפחתה ל-25 שנה מ-27.5 שנה בנכסי מגורים ומ-39 שנים בנכסים מסחריים. שני שינויים אלו צפויים להיטיב מאוד עם המשקיעים בנדל"ן מסחרי ברחבי ארה"ב.
יאיר פילוסוף ו- Nadla Fl מברכים על ההקלות האלה, שייטיבו עם רוכשי דירות ועם שוק הנדל"ן בארה"ב.
עוד צעד בהקלות בדרך לעצמאות כלכלית תוך כדי השקעה חכמה בנדל"ן בפלורידה.
השארת תגובה
חייבים להתחבר כדי להגיב.
