אם כבר החלטת להשקיע בנכס בפלורידה, איפה כדאי ולמה?

תמיד נשאלת השאלה בעת השקעת נדל"ן מעבר לים, איך נדע איפה כן כדאי להשקיע. מענה על שאלה מסוג זה ניתן למצוא בנתוני האיזור שבו אנו מעוניינים להשקיע. נתוני האיזור בעת רכישת נכס להשקעה בפלורידה פתוחים בחינם לקהל הרחב, וכל שאלה שרק נרצה לדעת על איזור ההשקעה נוכל לקבל בלחיצת כפתור.

אחד האתרים המובילים בנתונים מסוג זה נקרא- On Board Neighborhood Navigator. באתר זה נוכל למצוא המשקיעים את המידע, כגון:

צפיפות האוכלסיה (אוכלוסיה למייל)
כמות אנשים למשק בית, ואחוז הילדים באוכלוסיה זו
זמינות הנכסים באיזור והחלוקה שלהם לפי סוג החזקה (שכירות, בבעלות או פנויים)
מצב החינוך
הכנסה ממוצעת למשק בית
נתוני פשיעה באיזור

Fort Myers לעומת Jacksonville לצורך השקעת נדל"ן

אם ניקח את איזורי המיקוד הכי פופולרים להשקעה במדינת פלורידה (Fort Myers 33912 לעומת Jacksonville 32254), ונכנסים לבדיקה באתר – On Board Neighborhood Navigator נוכל למצוא הבדלים משמעותיים בפרמטרים שהבאנו למעלה.

צפיפות האוכלוסיה באיזור

לפי הנתונים ב On Board Neighborhood Navigator, ניתן לראות כי צפיפות האוכלוסין ב Jacksonville (1,124 איש ל Sqm) לעומת Fort Myers (845 איש ל Sqm) גבוהה יותר. נתון המראה כי רמת החיים ב Jacksonville נמוכה יותר מאשר ב Fort Myers.

כמות האנשים למשק בית, ואחוז הילדים באיזור

לפי הנתונים באתר- On Board Neighborhood Navigator ניתן לראות כי כמות האנשים הממוצעת למשק בית ב Jacksonville (כ- 2.79) גבוהה מאשר ב Fort Myers (כ- 2.07) וכי אחוז הילדים ב Jacksonville (28%) גבוה משמעותית מ Fort Myers (14%). נתונים אלה מראים כי אוכלוסיית Fort Myers הינה אוכלוסיה יציבה יותר, ואינה נתונה לשינויים דרמטיים באופיה או באוכלוסיה המרכיבה אותה. יציבות היא אחד הדברים החשובים שצריך בעת ביצוע השקעת נדל"ן מניבה.

זמינות הנכסים

אחוז התחלופה ב Fort Myers הינו קטן לעומת Jacksonville, גם אחוז מחזיקי הנכסים ב Fort Myers (60% לעומת 46%) גבוה מאשר ב Jacksonville. כל הנתונים האלה מראים כי אוכלוסיית האיזור מורכבת ברובה מבעלי נכסים, מה שמעלה את רמת האיזור. הסיבה לכך היא שתמיד באיזורים שהרוב בהם מחזיקי נכסים, גם האוכלוסיה וגם איכות הבתים באיזור יהיו ברמה גבוהה לעומת איזורים שבהם הרוב הוא שוכרים.

מצב החינוך

ניתן לראות כי ב fort Myers נתוני החינוך של האוכליה טובים מאשר ב Jacksonville. עם ניקח לדוגמא שני פרמטרים בעולם החינוך: מעולם לא הלכו לתיכון (Fort Myers- 1.7% לעומת Jacksonville 7.6%), ואחוז מסיימי תואר שני (Fort Myers- 16.7% לעומת Jacksonville 0.5%). מדדים אלה מראים כי ישנה אוכלוסיה איכותית יותר, ובכך היא גורמת לעליית ערך האיזור.

הכנסה ממוצעת למשק בית

אחד הנתונים היותר משמעותיים בבחירת האיזור להשקעה. לפי הנתונים ב- On Board Neighborhood Navigator, רוב אוכלוסיית Jacksonville היא ממעמד הצווארון הכחול (כ- 81% לעומת 71%), דבר שלכאורה מראה כי ישנם יותר פועלים ממעמד ביניים אשר חיים במקום. אך נתון זה מטעה מכיוון שרב האוכלוסיה ב Jacksonville אמנם ממעמד הביניים, אך השכר שרב האוכלוסיה מקבל הוא נמוך מ K10 דולר שנתי לעומת השכר ב Fort Myers שהרב נעים בין K75-K100 דולר שנתי.

איך זה בעצם קורה?

ברגע שהאוכלוסיה מורכבת רובה רק מאנשי הצווארון הכחול, ולא קיימים כמעט אנשי צווארון לבן. נוצר מצב שאין את מי לשרת. בעצם תפקידם של אנשי הצווארון הכחול, הוא לתת שירות למעמד אנשי הצווארון הלבן. ולכן ב Fort Myers 29% מהאוכלוסיה היא מעמד הצווארון הלבן, שנהנה משירותם של 71% אנשי מעמד הצווארון הכחול. ברגע שקיים איזון מסוג זה, ניתן להבין כי איזור זה יציב יותר כלכלית בנוסף לנתוני השכר לכל משק בית.

נתוני פשיעה באיזור

כאן בנתון זה ניתן לראות בבירור במידה ואנחנו מבצעים את ההשואה בין Jacksonville ובין Fort Myers, כי רמת הפשיעה ב Jacksonville הינה מהגבוהות ומהמגוונות ביותר שניתן לקבל. כמובן שאין צורך להרחיב, מה איכות האיזור ברגע שרמת הפשיעה מגיעה למימדים מסוג אלה.

לסיכום- תמיד כדאי לבצע בדיקת נתונים על האיזור להשקעה, במיוחד אם ניתן לקבלם בלחיצת כפתור כמו במקרים שהובאו למעלה מאתר On Board Neighborhood Navigator. בדיקת נתונים אלה יכולה להפוך לכם המשקיעים את חווית ההשקעה לטובה מאד או טובה פחות.

את כל הנתונים שהובאו למעלה, ניתן לראות בשני המסמכים המצורפים למאמר זה.

נכתב על ידי

יאיר פילוסוף

מנכ"ל נדל"ן FL

השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.