השקעה בנדל"ן, הינה השקעה שלכאורה בטוחה שבה ניתן לקבל יציבות והחזר סביר של ההשקעה במהלך השנים. מה ההבדל בין השקעת נדלן בחול לעומת רכישת קרקע בישראל?
רקע על מצבו של שוק הנדלן בישראל 2018
כיום שוק הנדל"ן בישראל הינו בהליך האטה מתמדת המורגשת במיוחד האטה בפלח של הנדל"ן למגורים, הדבר ניכר במספר עסקאות קטן יחסית בהשוואה לשנים קודמות. כמו כן, בשנים האחרונות אט אט משקיעים שפעלו בענף יוצאים מהמשחק ומחפשים השקעות אלטרנטיביות מעבר לים, כמו דירה להשקעה בברלין או נכס מניב בפלורידה. בנוסף כיום, בתי אב רבים בארץ מחפשים לשים את כספם באפיקי השקעה אחרים, כמו קרנות נאמנות, מניות וקרקעות חקלאיות הנמצאות בשלבים שונים של הפשרה. לעומת המשקיעים שנטשו את ענף הנדל"ן למגורים בישראל ישנם פעילים מעטים, יחסית לשנים קודמות, הפועלים בשוק ההשקעות המניבות למגורים בישראל. משקיעים אלו משקיעים את כספם בדירות למגורים הנמכרים במחירים גבוהים מאוד המניבים עקב כך תשואות שוטפות נמוכות מאוד. עקב רמות המחירים הגבוהות ,פוטנציאל עליית המחירים הינו נמוך מאוד- אם בכלל. כמו כן, אופציית ההשקעה הנפוצה כיום בישראל בקרב משקיעים היא השקעה במשרדים להשכרה. מכיוון שההיצע בארץ היום הינו גדול והמגמה היא להשתמש פחות במשרדים ויותר אנשים בוחרים לעבוד מהבית משקיעים רבים, עלולים למצוא עצמם עם משרדים ריקים ויאלצו להוריד את מחירי השכירות לרמות נמוכות מאוד.
מה הבעתיות וחוסר הוודאות הקיימים בהשקעה בקרקע ?
ההשקעה בקרקע יכולה להיות מסוכנת, התנגדות משפטיות של בעלי קרקע הקיימים ובנוסף התנגדויות ארגונים כמו הירוקים ואחרים יכולים לעקב את תהליך ההפשרה לשנים רבות. ברכישת קרקע יש יותר נסתר מאשר על הגלוי: האם מדובר בקרקעות פרטיות ולא בקרקעות מנהל? האם מדובר בקרקעות שעתידות להיות מופשרות (מיקום יכול להוות גורם מכריע)? האם מדובר בקרקעות בקרבת תשתיות מתפתחות? האם בקרבת הקרקע קיים מפגע סביבתי (כגון: אגן חמצון)? האם מדובר בקרקע באזור שימור (כגון: שמורת טבע, אתר היסטורי וכד')?
על כך נוסיף, אישורי ועדות מקומיות וועדות מחוזיות בעיות תכנוניות תשתיות והתרי בניה אורכים שנים רבות. לבסוף אחרי כל תהליך הבניה הארוך וחוסר הוודאות ישנה שאלה בסיסית, האם נמצא שוכר מתאים? כל סימני שאלה אלו מגדילים את חוסר הוודאות והסיכון שבהשקעה.
השוואה מספרית ל10 שנים בין השקעה בקרקע להשקעה בנכס מניב בפלורידה
יאיר פילוסוף ערך עבורכם טבלת השוואה בין רכישת נכס באזור מיאמי פלורידה לבין רכישת קרקע להשקעה בישראל, שאינה כבר קרקע חקלאית ושינתה ייעוד לקרקע למגורים.
הטבלה מתבססת על מחיר מכירה של נכס בפלורידה כיום ,בשנת 2018 , שערכו כ-550,000₪ (בית פרטי)
לעומת השקעה בקרקע בישראל, על אדמה המופשרת למגורים וטרם קיבלה התרי בניה.
בהשוואה פשוטה ניתן לראות שכאשר השקענו סכום ובהנחה יחסית פסימית של עליית ערך של פחות מ-2% בשנה כאשר הנכס מפיק לנו הכנסה שנתית קבועה של כ 8%, כעבור 10 שנים אנו מכפילים את שווי ההשקעה שלנו, בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.
לעומת זאת כדי שהשקעה בקרקע תהיה כדאית, כמו השקעה בנכס מניב בפלורידה שבארה"ב, עלינו לבטל המון סימני שאלה שקיימים ברכישת קרקע להשקעה, לעומת הביטחון המוחלט הקיים ברכישת בית להשקעה בפלורידה. בטבלה מחיר הקרקע יעלה פי 2 , כמו שהראיתי, ותלוי רק אם התמזל מזלנו וכל הפרמטרים הלא נודעים היו לטובתנו כמשקיעים במהלך של 10 שנים (מה שבהרבה מקרים אינו קורה).
רכישת נכס מניב עם שוכר קיים בפלורידה מה יש לדעת?
ברכישת בית בפלורידה דרך נדל"ן Fl, יתקבל החזר על ההשקעה החל מהיום הראשון. עדות לכך ניתן למצוא כבר במעמד החתימה על החוזה האחיד- חוזה AS-IS, שבו קיים סעיף הנקרא Occupancy and Possession שבעצם מחולק לשתי אופציות למילוי על ידי המוכר.
במידה ומדובר ברכישת נכס ללא דייר ובמצבו הנוכחי כפי שהוא, לא יסומן כלום בסעיף זה. ברכישת נכס להשקעה עם יאיר פילוסוף ונדל"ן Fl, תמיד יסומן חלקו השני של סעיף זה. חלק זה מחייב את המוכר למסור את הבית לאחר סגירת ההסכם לקונה, עם דייר קיים ומשלם שכירות. דייר זה נבחר בקפידה על ידי אנשי המקצוע שלנו. תוך חמישה ימים מחתימה על החוזה האחיד, על המוכר להעביר את הסכם השכירות הקיים על הנכס שנרכש לקונה. לקונה (המשקיע), ישנם מצד שני חמישה ימים בו הוא יכול להתחרט ולבטל את החוזה הקניה, במידה שחוזה השכירות הקיים על הבית שרכש, אינו מקובל עליו. עקב ביטול החוזה על ידי המשקיע, זכאי הוא, לקבל החזר כספי מלא של הפיקדון במידה ששולם על ידו.
לכן חשוב לבצע רכישת נכס בפלורידה רק ע"י חתימה על החוזה האחיד AS-IS, בכדי שזכויותיכם לא יפגעו ותוכלו לקבל הכנסה על השקעתכם כבר מהיום הראשון שהנכס ברשותכם.
הכותב:
יאיר פילוסוף
מנכ"ל Nadlan- Fl
השארת תגובה
חייבים להתחבר כדי להגיב.
