עלויות סגירת משכנתא: מה הן וכמה תשלמו?

לאחר שחסכתם כספים לצורך רכישת נכס להשקעה בארצות הברית, איתרתם בתים לצורכי השקעה ואפילו הגשתם בקשה למשכנתא למימון הרכישה, עלויות סגירת יכולות להיות הפתעה לא נעימה ולעלות לכם ביוקר.

ישנה חשיבות רבה בהבנת עלויות הסגירה בתהליך קניית נכס להשקעה בארה"ב.

מהן עלויות הסגירה בגיוס הלוואה?

עלויות הסגירה כוללות את שכר העמלות עבור השירותים וההוצאות הנדרשים לצורך השלמת ההלוואה/ העסקה. חובתו של בעל נכס לשלם עלויות סגירה בין אם קונה נכס חדש או לוקח משכתא על נכס קיים (Refinance).

מרבית עלויות הסגירה נופלות על הקונה, אך חלק מעלויות אלו מוטלות על המוכר כגון עמלת סוכן הנדל“ן (Broker Fee).

בעלי חברת נדל“ן FL המנכ“ל יאיר פילוסוף והסמנכ"ל שמואל פילוסוף, הינם בעלי רשיון BROKER ו SALE ASSOCIATE מורשים במדינת פלורידה ויסייעו לכם במציאת הנכס המתאים עבורך.

מה התעריפים הידועים לנו על עלויות הסגירה בהלוואה?

עלויות הסגירה הממוצעות עבור הקונה נעות בין כ -2% ל -5% מסכום ההלוואה. כלומר, בלקיחת הלוואה בסך של200,000 $, ישלם הקונה בין 4,000 $ עד 10,000 $ על ההלוואה בנוסף על עלויות הסגירה של הנכס.

הדרך היעילה ביותר לממן את עלויות הסגירה היא על ידי תשלום ישיר וחד פעמי מראש. ישנה אפשרות נוספת לממן את עלויות הסגירה והיא על ידי הוספתם לסכום ההלוואה, אם המלווה מאפשר זאת כמובן, אך החסרון בדרך תשלום זו היא הריבית שנוספת לתשלומי המשכנתא.

כאשר קונים נכס, ניתן לנהל משא ומתן על חלק מהעמלות כדי להוריד את עלויות הסגירה. בנוסף על כך, במדינות מסוימות בארצות הברית, מחוזות וערים מציעים תוכניות הלוואה בריבית נמוכה או מענקים שיעזרו לרוכשי נכסים בפעם הראשונה בחייהם בעלויות הסגירה. תתיעצו איתנו בנדל“ן FL נשמח לחשוף אותכם להטבות הקיימות באזור בו אתם מעוניינים להשקיעה כדי שתחסכו כסף רב בעלויות הסגירה שלכם.

הנה חלק מהוצאות הסגירה שעל הקונה לשלם:

עלויות גיוס שמאי:

חשוב למלווה לוודא שסכום ההלוואה שניתנה הינה פופורציונאלי לערך הנכס.

אילו שתי אמצעים הבדוקים זאת:

1) מינוי שמאי: באופן זה המלווה מוודא שההלוואה תוחזר אפילו במקרה שהלווה אינו מסוגל להחזיר אותה. ישנה חשיבות רבה בבדיקת הנכס המשועבד לצורך ההלוואה שניתנה. עלות הממוצעת של הערכת ערך נכסים על ידי שמאי מקצועי מוסמך נע בין 300 ל -400 דולר בהתאם לגודל ומורכבות הבית.

2) בדק בית: מרבית המלווים דורשים בדיקת בית, במיוחד אם אתה מקבל משכנתא המבוטחת על ידי ממוסד ממשלתי או עם ערבות ממשלתית, כגון הלוואת FHA שמבוטחת על ידי הממשל הפדרלי. לפני שהבנק מאשר הלוואה במאות אלפי דולרים, הוא צריך לדאוג שהבית תקין מבחינה פיזית ושהוא מותאם למגורים. אם הבדיקה תביא לתוצאות שלילית, ייתכן שתוכל לנהל משא ומתן על מכירת הנכס במחיר מוזל. בנדל“ן FL אנו שולחים פקח בית (Inspector) לכל נכס שאנו מעוניינים לקנות כדי לוודא שלקוחותינו (בעלי הנכס העתידיים) משקיעים בנכס תקין. דמי בדיקת הבית, בממוצע עולה בין 300 $ ל 500 $. במידה ובעל הנכס והקונה לא מגיעים לפשרה בנוגע למחיר הנכס לאחר הבידוק ישנה אפשרות לבטל את החוזה.

עמלות הקשורות להלוואות

דמי בקשה:

תשלום המכסה את עלות הבקשה להלוואה חדשה, הכוללת עלויות כמו בדיקת אשראי והוצאות ניהוליות נוספות.

עלות דמי הבקשה משתנים בהתאם למלווה וכמות העבודה הנדרשת לכך.

המחאת זכויות וחובות המשכנתא: 

כאשר למוכר קיימת משכנתא על הנכס שלא נפרעה במלואה, המוכר צריך להעביר את המשכנתא לטובת הקונה, באישורו של המלווה. הקונה לוקח על עצמו את תשלום יתרת ההלוואה, יתכן שהמלווה יגבה עמלה משתנה על בסיס היתרה. באנגלית פעולה זו נקראת Assumption.

שכר על עורך הדין: 

יש מדינות המחייבות את מעורבותם של עורך דין בעת סגירה על נכס. עלות שכר טרחה לעורך הדין משתנה בהתאם למספר השעות בהן עורך הדין עובד עבורך, ותעריף העורך דין לשעת עבודה.

ריבית המשולמת מראש:

מרבית המלווים דורשים מהקונה לשלם את הריבית המצטברת על המשכנתא בין מועד הסגירה לתשלום החודשי הראשון.

הלווה חייב להיות מוכן לשלם סכום זה בסגירה; הסכום שנדרש לשלם תלוי בגודל ההלוואה וגובה הריבית.

עלות הקמת ההלוואה:

זהו תשלום יקר בדרך כלל. שמות נוספים לתשלום זה הם עמלת חיתום, אגרת ניהול או אגרת עיבוד.

תשלום הקמת ההלוואה הינו תשלום עבור הכנת מסמכים, שכר לנוטריון ושכר לעורך הדין של המלווה.

תשלם זה בדרך כלל מהווה כ 0.5% מהסכום ההלוואה הכוללת. למשל הלוואה בסך של 200,000 דולר הקונה ישלם סכום של 1,000 דולר.

חיוב מראש של הוצאות הריבית:

על ידי תשלום מראש של ריבית, ניתן להוריד את הריבית המשלמת לאורך תקופת החזר ההלוואה, דבר המביא לתעריפי משכנתא נמוכים יותר. עלות של נקודה אחת שווה ל -1% מסכום ההלוואה. כלומר, עבור הלוואה של 200,000 $, ישולמו

2,000 $. הלווה יקבל 198,000 דולר כאשר סכום ההלוואה הכולל נשאר 200,000 דולר. מהלך זה כדאי רק כשמתכוונים בהלוואה לזמן רב.

עמלת מתווך משכנתא (Mortgage Broker):

כאשר עובדים עם ברוקר כדי למצוא הלוואה למשכנתא, הברוקר בדרך כלל יגבה עמלה כאחוז מסכום ההלוואה. העמלה ממוצעת  נעה בין 0.5% ל- 2.75% מעלות המשכנתא.

עלות ביטוח משכנתא

אגרת בקשה לביטוח משכנתא:

כאשר משלמים מקדמה של פחות מ 20% משווי הנכס, יתכן שתצטרכו לרכוש ביטוח משכנתא פרטי. (PMI מבטחת את המלווה במקרה שהלווה אינו עומד בתשלומי המשכנתא). העלות היא בהתאם לסיכון של המלווה.

תשלום מראש של ביטוח המשכנתא: 

חלק מהמלווים מחייבים את הלווים לשלם מראש את תשלום פרמיית ביטוח המשכנתא בשנים הראשונות, וישנם מלווים הדורשים תשלום חד פעמי המכסה את כל פרמיית ביטוח ההלוואה. התשלום נע בין 0.55% ל -2.25% מסכום ההלוואה המבוטחת.

עמלות FHA, VA ו USDA: 

כאשר ההלוואה מבוטחת על ידי הממשל הפדרלי, על הלווה לשלם דמי ביטוח משכנתא ל- FHA; כאשר ההלוואה היא בערבות VA או המחלקה לחקלאות בארה"ב, תשלום דמי ערבות מתבצע ל- VA או ל- USDA. בנוסף לפרמיות החודשיות, ה- FHA דורש תשלום פרמיה מראש של 1.75% מסכום ההלוואה. דמי ההתחייבות בהלוואה USDA הם 1%. דמי ערבות ההלוואות של VA נעים בין 1.25% עד 3.3% מסכום ההלוואה, תלוי בגודל המקדמה שלך: ככול שהמקדמה גבוהה יותר דמי הערבות נמוכים יותר.

ארנונה, עמלות שנתיות וביטוח

מיסי נכסים: 

לרוב, הקונה משלם לעיריה ולמחוז ארנונה של חודשיים מיד לאחר סגירת הנכס.

הערכות שנתיות:

בנכסים משותפים או בנכסים הדורשים תשלום שנתי לצורך תחזוקת האזור (אזור עם תשלומי HOA), בדרך כלל הקונה בעת הסגירה נדרש לשלם זאת מראש בסכום חד פעמי.

דמי ביטוח של בעלי הבתים:

בדרך כלל, המלווה דורש מהלווה לרכוש את הביטוח של בעלי הבתים משום שהוא מכסה את הנכס במקרה של השחתה, נזק וכדומה. ישנן ביטוחים הכוללים את תשלום עמותות הדירות החודשית (HOA Fees). סכום התשלום לביטוח זה משתנה בהתאם למקום הנכס ובערכו. אנו בנדל“ן FL מבטחים את נכסינו בביטוח זה.

דמי חברת הTitle

דמי חיפוש הTitle:

נערך חיפוש Title בכדי להבטיח שמוכר הנכס הוא אכן הבעלים שלו בודאות. בנוסף החיפוש כולל בדיקה אם לנכס קיימים תביעות או שיעבודים יוצאי דופן שרשומים עליו. דמי חיפוש הTitle הם כ -200 דולר, אך המחיר משתנה בהתאם לחברות הTitle ולפי אזור הנכס. ישנם מקרים שדמי החיפוש כלולות בעלות ביטוח הTitle.

ביטוח הTitle למלווה:

רוב המלווים דורשים פוליסת הלוואה. פוליסה זו מגנה עליהם במקרה של שגיאה בחיפוש הTitle לאחר שהוא נמכר. הכיסוי נמשך עד לפירעון ההלוואה.

ביטוח Title לבעלי נכסים:

מומלץ לבעל הנכס לרכוש את ביטוח הTitle כדי להגן להיות מוגן מפני בעיות או תביעות על הנכס לאחר סגירתו.

הכיסוי נמשך כל עוד בעל הנכס או יורשיו בעלי הנכס (כל שינוי בבעלות הנכס, כגון: מעבר מבעלות פרטית לחברה, אפילו אם מדובר באותם בעלים שעכשיו הם בעלי החברה).

על פי מדיניות הבעלים האמריקאית (American Land Title Association), עלות הביטוח נע בין 0.5% עד 1% ממחיר הרכישה הסופי.

הקונה או המוכר משלמים עבור ביטוח הTitle, המשתנה לפי אזורים בארצות הברית. לפעמים מוענקת הנחה כאשר ביטוח המלווה והרוכש נקנים בו זמנית.

מסמכי סגירת משכנתא

ישנן עלויות סגירה רבות לקחת בחשבון, כתוצאה מכך ישנם מסמכים רבים לפני חתימת ההלוואה ובמהלכה.

שני מסמכי הסגירה החשובים ביותר הם מסמך הערכת ההלוואות ומסמך תנאי הסגירה באופן סופי.

שלושה ימים לאחר הגשת מועמדות למלווה, תתקבל הערכת ההלוואה ולאחר מכן הקונה מקבל פרוט על כל העמלות, פירוט על הריבית ועל העלויות האחרות לסגירת ההלוואה. המסמך מחייב מבחינה משפטית, לכן מומלץ לקרוא אותו בעיון רב.

שלושה ימים לפני ההלוואה, הלווה מקבל מסמך שבו מפורטים התנאים הסופיים של ההלוואה.

מסמך זה מאשר ומבצע התאמות קלות הנוגעות למסמך הערכת ההלוואת. מומלץ לקרוא את המסמך בעיון רב ולבחון אותו בצורה יסודית.

 

סיכום הכתבה העוסקת בעלויות סגירת משכנתא:

• דמי הערכה ($ 300- $ 400)

 

• פיקוח ביתי ($ 300 – $ 500)

 

• דמי בקשה (משתנים)

 

• דמי הנחה (משתנים)

 

• שכר טרחת עורך דין (לפי שעה)

 

• ריבית מראש (על בסיס סכום הלוואה)

 

• דמי מקור (בערך 0.5% מסכום ההלוואה)

 

• נקודות הנחה (נקודה אחת עולה 1% מסכום ההלוואה)

 

• עמלת מתווך משכנתא (0.50% עד 2.75%)

 

• אגרת בקשה לביטוח משכנתא (משתנה)

 

• ביטוח משכנתא מקדימה (0.55% עד 2.25%)

 

• אגרות FHA, VA ו- USDA (1% עד 3.3%)

 

• ארנונה (שווה חודשיים)

 

• עלות HOA מראש (משתנה)

 

• ביטוח בעלי בתים (תלוי בערך הבית ובמיקום)

 

• דמי חיפוש כותרות (כ- $ 200)

 

• ביטוח תואר מלווה (משתנה)

 

• ביטוח שם בעלים (0.5% עד 1% ממחיר הרכישה)